Обеспечительный платеж в договоре аренды

Вопрос:

По договору аренды, наш арендатор перечисляет нам обеспечительный платёж. Мы учли его как аванс и уплатили НДС. Договор аренды расторгнут 23 числа, т.е. аренда была неполный месяц. По доп.соглашению обеспечительный платёж засчитан за последний месяц аренды. Но платёж больше начисленной суммы арендной платы. Далее, при передаче помещения арендодателю били обнаружены недостатки в состоянии помещения, зафиксированные в акте. Стороны договорились зачесть остаток обеспечительного платежа в счёт возмещения причинённого ущерба. Вопрос: начисляется ли НДС при данной операции и как быть с НДС, ранее уплаченным в бюджет с обеспечительного платежа?

Ответ:

Предоставление имущества в аренду рассматривается как оказание услуг и является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1, 4 п. 1 ст. 148 Налогового кодекса РФ). Налоговая база определяется как установленная договором стоимость аренды без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации согласно договору аренды обеспечительный платеж может быть по соглашению сторон полностью зачтен в счет причитающейся арендной платы либо возвращен арендатору (при отсутствии задолженности по арендной плате). В связи с этим всю сумму полученного обеспечительного платежа можно рассматривать как предоплату по договору аренды

Следовательно, арендодатель при получении суммы обеспечительного платежа начисляет НДС по расчетной ставке 18/118 со всей суммы полученного платежа как с полученной предоплаты за аренду на основании пп. 2 п. 1 ст. 167, абз. 2 п. 1 ст. 154, п. 4 ст. 164 НК РФ.

В данном случае обеспечительный платеж частично засчитывается в счет платы за последние несколько дней аренды и в счет возмещения ущерба. Поэтому весь исчисленный с аванса НДС подлежит вычету, но по разным основаниям.

С той части обеспечительного платежа, которая засчитывается в счет арендной платы за последние несколько дней аренды, НДС подлежит вычету на основании п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ.

А с оставшейся частью не все так просто. Обычно по условиям договора аренды не использованная часть обеспечительного платежа подлежит возврату. В Вашем случае произошел зачет взаимных требований. А так как зачет взаимных требований не влияет на обязанность по исчислению и уплате НДС, а также на применение налоговых вычетов, то в оставшейся части обеспечительного платежа, подлежавшего возврату арендатору, НДС также подлежит вычету, но уже на основании абз. 2 п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ.

Несмотря на то что норма абз. 2 п. 5 ст. 171 НК РФ предполагает основанием для вычета возврат покупателю сумм уплаченных им авансовых платежей в случаях изменения условий договора или расторжения договора, полагаем, что данная норма применима и в случае возврата обеспечительного платежа в связи с прекращением договора.

Просмотров: 968