Перепродажа недвижимости — налоги

Вопрос

ИП в 2016 году ИП на ОСНО приобрел здание для дальнейшей перепродажи. В 2016 году были закуплены материалы и сделано электричество и данные расходы были учтены в расходах по налогу на прибыль.

С 2017 года ИП перешел на УСН.

В марте 2017 года ИП это здание продал.

Вопросы.

1. Можно ли учесть покупную стоимость здания в расходах по УСН?

2. Нужно ли восстанавливать материальные расходы по данному зданию за 2016 год (материалы, электричество)

Ответ

При переходе на УСН с ОСН затраты, не признанные в расходах для целей налогообложения прибыли (пп. 4, 5 п. 1 ст. 346.25 НК РФ), если на УСН выбран объект налогообложения «доходы минус расходы» — учитываются так стоимость товаров, не проданных до перехода на УСН (Письмо Минфина от 29.10.2010 N 03-11-09/95):

  • Отражены в учете на ОСН и оплачены на ОСН — в день отгрузки товаров покупателю
  • Отражены на ОСН и оплачены на УСН — на наиболее позднюю из дат:

— день оплаты стоимости товаров поставщику;

— день отгрузки товаров покупателю

При этом индивидуальный предприниматель должен осуществлять соответствующий вид деятельности (ОКВЭД), в противном случае возможны споры с налоговыми органами.

Указанные Вами расходы можно отнести к предпродажным. Расходы на предпродажную подготовку признаются косвенными расходами. На это не раз указывал и Минфин России, например в Письмах от 04.09.2012 N 03-03-06/1/465, от 07.06.2008 N 03-03-06/353. Финансовое ведомство разъясняло, что расходы торговой организации (или ИП), связанные с предпродажной подготовкой товаров, признаются косвенными. Косвенные расходы учитываются в налоговых расходах в периоде, когда они произведены, если иного не установлено Вашей учетной политикой.

Таким образом, Вы могли учесть расходы на предпродажную подготовку при исчислении налога на прибыль (Письмо Минфина России от 04.09.2012 N 03-03-06/1/465).

А вот при УСН эти расходы учитывать рискованно. Так, в Письме от 07.08.2013 N 03-11-06/2/31778 они выступили против включения в состав расходов затрат по реконструкции квартиры, предназначенной для перепродажи. А в Письмах от 01.02.2008 N 03-11-04/2/25, от 20.08.2007 N 03-11-04/2/206 и от 11.07.2007 N 03-11-05/148 указали, что гл. 26.2 НК РФ не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 346.17 Кодекса расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.

Индивидуальные предприниматели, осуществляющие виды деятельности «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 раздела «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных ими расходов по оплате стоимости объектов недвижимости, которые приобретаются ими с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации.

Отметим, что приведенный в пункте 1 статьи 346.16 Кодекса перечень расходов является закрытым и не предусматривает учет расходов на личные нужды индивидуального предпринимателя. Таким образом, если ИП не осуществляет такие виды деятельности, контролирующие органы могут посчитать, что здание приобретено для личных нужд, и расходы на него нельзя учитывать при налогообложении.

(Письмо Минфина России от 10.02.2015 N 03-11-11/5502)

Просмотров: 185