Регистрация договора субаренды

Вопрос

Есть договор аренды, который подлежит государственной регистрации. но он не был зарегистрирован. арендатор хочет сдать это же помещение в субаренду, законно ли это?

Ответ

При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ.

В согласии, выдаваемом предварительно, до совершения сделки, нужно указать ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется аналогично предмету договора аренды.

Однако имейте в виду, договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Стороны незарегистрированного договора аренды все равно связаны обязательством, однако не могут противопоставить его третьим лицам (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), так как цель государственной регистрации договора как раз и состоит в создании возможности для заинтересованных третьих лиц знать обо всех зарегистрированных обременениях недвижимого имущества (Постановление ФАС ВСО от 04.12.2014 по делу N А33-16021/2013).

Поскольку в настоящее время указанное разъяснение ВС РФ не отменено, оно сохраняет силу и является обязательным для арбитражных судов в силу п. 1 ч. 1 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в РФ» и ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ «О внесении изменений в ФКЗ «Об арбитражных судах в РФ» и статью 2 ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации».

Таким образом, сдать помещение в субаренду без согласия собственника и государственной регистрации первоначального договора аренды нельзя.

Просмотров: 817