Строительство на арендованном земельном участке -учет

Вопрос

Добрый день!

Организация (на ОСНО) взяла в аренду земельный участок (который в собственности у другой организации на УСН 6%) и возвела своими силами металлический ангар для склада, фундамент под склад не заливали, коммуникации к сооружению не подведены.

Подскажите пожалуйста как правильно это отразить все эти операции в бухгалтерском и налоговом учете а каждой организации.

Ответ

Арендатор

Налоговый учет

В общем случае арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Однако в рассматриваемой ситуации земельный участок арендован для строительства здания склада готовой продукции, которое будет учтено в качестве амортизируемого имущества — объекта основных средств (ОС) (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Поэтому расходы по арендной плате за земельный участок, осуществляемые в период подготовки и ведения строительства, должны рассматриваться как расходы, непосредственно связанные со строительством данного объекта ОС. Такие расходы в целях налогообложения прямо не учитываются (п. 5 ст. 270 НК РФ), а формируют первоначальную стоимость строящегося объекта (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ), которая в дальнейшем подлежит списанию в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, путем начисления амортизации в порядке, предусмотренном ст. 259 НК РФ. На это указано в Письмах Минфина России от 11.11.2011 N 03-03-06/1/749, от 20.05.2010 N 03-00-08/65. Имеются судебные акты, поддерживающие данную позицию (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2013 по делу N А27-21660/2012).

В то же время отметим, что есть судебные акты, признавшие правомерным включение платы за аренду земельного участка, на котором идет строительство объекта ОС, в состав расходов на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В данной консультации исходим из предположения, что организация включает плату за аренду земельного участка в период подготовки и осуществления строительства в первоначальную стоимость строящегося объекта, что соответствует вышеприведенной позиции Минфина России и несет в себе наименьшие налоговые риски.

После окончания строительства и сдачи объекта (в данном случае — склада) в эксплуатацию суммы арендных платежей за аренду земельного участка подлежат учету в составе прочих расходов (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете перечисленная организацией арендная плата за год вперед не признается расходом организации, а отражается в бухгалтерском учете как дебиторская задолженность (п. п. 3, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, сумма перечисленного аванса отражается по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

В данном случае на земельном участке ведется строительство, поэтому арендная плата в период строительства на арендованном земельном участке включается в стоимость объекта строительства. Возводимый коттедж предназначен для продажи. Следовательно, затраты на его строительство не являются долгосрочными инвестициями (п. 3 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, п. п. 1.2, 3.1.5 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, п. п. 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).

После окончания строительства и принятия построенного объекта в состав ОС расходы по аренде земельного участка учитываются как расходы по обычным видам деятельности.

Аналогичная позиция представлена в Письме Минфина России от 02.12.2011 N 14-06-19/310-19.

Указанные расходы признаются ежемесячно исходя из суммы арендной платы, причитающейся арендодателю по договору за текущий месяц, независимо от даты фактического перечисления арендной платы (п. п. 6, 6.1, 16, 18 ПБУ 10/99).

Арендатор

Компания арендатор будет учитывать только доходы от арендной платы.

УСН

Организация-арендодатель признает сумму полученной арендной платы внереализационным доходом на дату поступления денежных средств (п. 1 ст. 346.15, п. 4 ст. 250, п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ).

В данном случае арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором, т.е. не несет никаких расходов, связанных с улучшением арендованного имущества.

При получении от арендатора имущества с неотделимыми улучшениями у арендодателя в силу пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ не возникает налогооблагаемого дохода.

Таким образом, осуществление арендатором неотделимых улучшений не приводит к возникновению налоговых последствий у арендодателя.

Бухгалтерский учет

Предположим, что сдача в аренду не является основным предметом деятельности организации, следовательно, сумма полученных арендных платежей организация учитывает в составе прочих доходов (п. п. 4, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

Указанный доход организация-арендодатель признает ежемесячно на последнее число истекшего месяца аренды (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).

Сумма прочего дохода в данном случае отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции с дебетом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», на котором могут учитываться расчеты с арендатором (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Просмотров: 2 396