Продление договора коммерческого найма жилого помещения

Вопрос

В Аминистрацию потсупило заявление гражданина о продлении договора коммерческого найма.
1.Продливается ли договор коммерческого найма?
2.Если продливается, то заключается новый договор на новый срок или делается дополнительное соглашение?
3. Является ли продление договора коммерческого найма муниципальной услугой или нет, должно ли МФЦ производить эту услугу?
4.Договор комммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в определенных случаях. Может ли быть расторгнуть договор коммерческого найма в других случаях, по другим основаниям?
5. Если договор коммерческого найма продливается, какие документы должен предоставить гражданин?

Ответ

 

1. Исходя из материалов судебной практики можно сделать вывод о том, что договор коммерческого найма может быть продлён. Если речь идет об МО Пущино, то при этом действует Постановление администрации г. Пущино МО от 26.06.2014 N 415-п «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению жилых помещений на условиях коммерческого найма»
Исходя из общих положений законодательства, в случае заинтересованности одной из сторон в продлении договора следует:
— обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;
— при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

 

2. Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, «срок найма увеличивается на семь месяцев»), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.
В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, «срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)»).
Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Важно отметить, если договор был заключен на срок более 1 года, то при таком условии наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.
Согласно позиции ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в п. 10 разъясняет: при подобном продлении договора аренды (либо когда договор возобновляется на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее 1 года и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

 

3. Заявление о продлении договора найма рекомендуется подавать за 2 месяца до окончания срока действия договора, услуга является муниципальной, оказывается через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (МФЦ):
Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Иных оснований ГК не предусматривает.
Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

 

4. Гражданский кодекс РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ГК РФ (ст. 293), аналогично прекращению права собственности на жилье.
В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
По требованию любой из сторон договор, может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

 

5. Необходимые документы для продления устанавливаются Административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги, содержится во вложении.

Просмотров: 2 957